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有点理想主义色彩的基层法律职业人,著有《无法不谈:一个法律人的行与思》(海洋出版社,2009年6月版)、《离婚为什么》(知识产权出版社,2011年7月版)。qzfywxt#163.com qq:1312909156

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苦守十余年等来破产协议 千名业主恐房产成“泡影”  

2012-04-20 17:54:48|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广德业“破产”追踪

苦守十余年等来破产协议 千名业主恐房产成“泡影”

类别:房产楼市      版次:LA12   版名:顺德读本 黄金楼市   稿源:南方都市报   2012-04-20
作者:李宏治 原创  


 近日,申请进入破产程序的顺德广德业房地产有限公司,因成为限购后广东首个破产的地产公司而备受社会关注。尽管广德业公司进入破产程序,与限购政策并无太大关系,广德业方面也澄清目前只是“破产和解”,而非“企业破产”,但是顺德国际商业城约千名业主担心未拿到房产证的房产成“泡影”。

    广德业申请“破产”

    针对广德业的最新通牒,4月18日晚上,四五十个业主齐聚国际商业城2层商议。

    商议内容为广德业4月12日在本地媒体发布的公告:本公司拟向法院申请破产和解,盘活存量资产,清偿公司债务以及为广大业主办理房屋产权证,请与本公司相关公司或个人见本公告后,3天内到本公司洽谈有关破产和解事宜。

    据南都记者了解,广德业为顺德国际商业城的开发商,该项目已烂尾多年。2000年11月起,顺德国际商业城分两次批准预售许可(证号:20000125)并正式进入销售阶段。定位为综合性的商业城。

    记者采访的业主当中,最早有2000年即已经买入的业主,最迟一个则为2006年买入。2006年后,广德业由于资产问题,基本工程已经停止且无法申请预售证。据业主估计,到停牌前后,顺德国际商业城一共卖出约1200套房子。

    时至今日,这些业主都没法办到房产证。多位业主向记者反映,一次性付清房款后,只得到了一纸收据和发票,部分业主甚至没有能够拿到规范的购房合同。金女士表示,自己在2000年左右一次性付清30余万买下这套房子,但在支付完房款后,只得到了一张收据。

    由于一直没有办妥房产证,因此,建成后十余年里国际商业城都处于临电状态,这意味着在此居住的业主不仅要缴纳更高的电费,并且要承受电压不足带来的风向,在夏季用电高峰,这种日子显得更加难熬。

    截至4月17日,前来与广德业签约的业主并不多。广德业于4月18日又发出了一份情况说明,试图敦促业主们响应这次破产和解行为,说明中提到,此次破产和解的目标首先是为广大业主办理房屋权证。目前,公司已经与银行、建筑企业以及绝大多数债权人达成一致的意向并签订了框架协议,大家均希望通过破产和解实现办理产权证、盘活资产并清理债务。说明同时指出,破产和解是目前唯一能够妥善解决业主办理房屋产权问题的途径。

    仅允诺具备办证条件不包办证

    记者获取的这份4月12日发出的破产和解协议显示,广德业方面称公司因债务问题近10年未能正常运营,同时积累了大量诉讼、执行案件,无力清偿各项到期债务,且资产不足以清偿债务,直接导致顺德国际商业城烂尾了将近十年。如果要解决业主们无法办理房产权证的事实,则企业只有实施破产和解后,通过完善供电、消防以及质量整改等问题,办理顺德国际商业城的验收确权,从而办理房屋产权证。(来源:南方都市报 南都网)

    在协议上,开发商允诺2013年底之前具备办理房产证的条件,但未承诺一定可以办下来房产证。在未承诺一定能补办房产证的条件下,业主们作为甲方,需要放弃追究开发商延迟办理的房产权的违约责任。而根据目前顺德执行的相关规定,这将是一笔不菲的补偿金额。因此,不少业主认为一旦签署这个协议,不仅10余年的抗争没有结果,更有可能因为这个“破产和解”协议而导致房产成“泡影”。

    业主盼政府介入(来源:南方都市报 南都网)

    记者来到位于顺德国际商业城A区四座二层118号的广德业公司所在地,工作人员称负责人不在,将记者挡在门外。记者与其中正在办公的工作人员接触,他们拒绝透露自己的身份,也不愿意与记者做任何交谈。记者在现场看到,该办公场所有一个办公大厅,顺德国际商业城的沙盘模型放置在中央,已经落上不少灰尘。记者在墙上看到了一纸通告,通告称,聚变资产管理公司接管了目前广德业房地产公司的管理运营,由聚变资产管理公司出具的运行文件,与广德业房地产有限公司出具的报告,具备同等的效力。记者随即试图走访位于广德业公司对面的聚变资产管理公司,但同样遭到工作人员的拒绝。

    众多业主表示,除非由政府出面,承诺保证业主的权益,承认业主的房产所有权,并保证在破产过程中的全程介入,业主才愿意与开发商进行谈判。

    “过去十年我们已经尝试了各种沟通和解决的办法,最终都没解决问题。现在我们呼吁,政府组织工作小组介入这件事情,解决积累的问题,保护我们业主应有的利益。如果没有政府的全程监督和保证,我们无法跟开发商进行任何协议。我们希望政府能首先保证我们业主的房产权益,在此之上再讨论破产与否及补偿的问题。”崔先生道出不少业主的心声。

    前世今生

    债台高筑无法通过竣工验收十余年仍是临电

    顺德市广德业房地产发展有限公司1995年工商注册,业务联系人黄冠芳,注册资本1008万元。曾开发广德业等项目。2000年前后,大良南区的建设方兴未艾,顺德国际商业城在一片鱼塘荒地之间拔地而起,占地面积18万平方米,总投资达到5亿元。该项目2000年11月起分两次批准预售许可(证号:20000125)并正式进入销售阶段。定位为综合性的商业城。由于项目毗邻105国道,并紧邻顺德客运站,前景被看好。

    但事与愿违,该项目销售后很快面临滞销现象,一份早年的市场分析报告认为,错误的定价市场策略、付款方式和招商策略,是影响项目发展的原因。当时项目一次性推出全部房源,且定位高昂,位置优越的商铺被抢购一空,但位置较差的商铺根本卖不动。最关键的是,作为一个商业项目,它并没有一个清晰的定位,导致商业城做不起来。

    楼盘滞销是一切问题的根源,一则法院判决可以从中管窥。2000年4月,广德业向顺德农行借款2000万元,约定一年后归还,最终该公司无力按期偿还,法院按法律判定广德业向农行归还剩余的900余万元资金,随即各类官司接踵而来,建筑商、业主等,广德业的资金问题日益凸显,最终无力完成工程竣工验收,也无法支付清楚费用,顺德国际商业城的问题由此展开。

    资料显示,顺德国际商业城共分4个区,包括办公384间,商铺1626间。2008年顺德建设局的一份统计数据表明,截止到2008年8月13日,共办理了预售登记备案的804间,其中已经查实并办理预售登记备案的有372个。据业主估计,到停牌前后,顺德国际商业城一共约卖出1200套的房子。

    而来自顺德建设局的权威答复是,顺德国际商业城无法通过竣工验收,因此不具备发放房产证的资格,由于缺乏资金,国际商业城尚未完成消防和永久用电,因此未能通过消防、防雷和规划验收的手续,未能办理工程竣工验收备案的手续,暂不具备确权发证的条件。而之所以无法完成,是因为广德业已经债台高筑。

    律师说法

    广东邦南律师事务所律师戴国梁

    和解后若不能解决债务问题,仍办不到房产证

    依照规定,当企业法人不能清偿到期债务,并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的或者有明显丧失清偿能力可能的,可以向法院申请重整、和解或者破产清算。破产和解只是企业破产中的一个环节。若业主同意才能有这一个环节存在。尽管破产和解有很多业主不满,但是理性地做出分析和判断后,和解对业主来说不一定就意味着损失,正确的说这应该是一场风险和收益并存的博弈。

    从风险方面来看,如果接受和解,业主损失最大的是赔偿太低,这也是很多业主不愿接受和解的原因。但和解后能让该公司继续运作,完成业主房产权的办理、水电的恢复、业主正常生活能得到保证。针对目前的和解协议,我认为破产和解协议中的条款是自愿达成的协议,只要没有违反法律强制性的规定或者损害他人利益,则是合法的。如甲方房企放弃追究乙方延迟办理房产权证违约责任等,只要是甲方自愿行为就是合法的。业主可以主张自己要求的条款,进行商议。签署这个协议后,以前的业主债权将按照破产和解条件进行变更。例如,有地产商的延缓期限、免除了地产商的一部分债权等,对业主来说只要能有效地办理好房产证及不是烂尾楼就是最大的收益。风险是和解后地产商仍然不能有效解决本身的债务问题,仍然不能有效办理好房产证。

    佛山知名法律学者王学堂

    购房合同在手,即被认定为业主

    建议业主接受开发商处于破产边缘的现实,与各方实现有效的沟通,争取把房产证办下来。最好能在有关部门的指导下,引入新的开发商,使得业主和开发商的利益多赢。另外,我认为开发商要做细沟通环节,不能通过简单的公告来解决问题。这么大的事件,三天的时间肯定不够,甚至30天的沟通时间都可能不够。十几年的积怨怎么可能在三天内解释清楚。

    和解不失为目前解决国际商业城困局的一种思路。从《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》来看,即便业主尚未办理房产证,但只要购房合同在手,即意味着他对房子有合法占有的权利,亦即被认为是业主,因此,破产和解本身不会剥夺业主对房产的所有权。另外,根据物权法第76条的规定,涉及到业主共同管理权利的事项,应当经专有部分占建筑物总面超过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此从目前的局面来看,和解协议难以通过。

    采写、摄影:南都记者 李宏治(来源:南方都市报 南都网)


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