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法律学堂

一个基层法律职业人的行与思

 
 
 

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有点理想主义色彩的基层法律职业人,著有《无法不谈:一个法律人的行与思》(海洋出版社,2009年6月版)、《离婚为什么》(知识产权出版社,2011年7月版)。qzfywxt#163.com qq:1312909156

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《佛山市住宅物业管理条例(草案)》征求公众意见  

2018-08-10 08:37:05|  分类: 如是我说 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 市民反馈:公共账目常常“看不懂”,监管使用还需再磨合

文/图 羊城派记者 张闻

电梯内广告和小区公共停车位收费,收益应该归谁?业委会表决,未参与的业主能否“被代表”?一系列的问题将有望在《佛山市住宅物业管理条例》出台后得到规范解决。8月7日,佛山市人大就《佛山市住宅物业管理条例(草案)》征求公众意见。“小区公共收益归全体业主所有”等关乎市民切身利益的条款引起市民热烈讨论。羊城晚报记者走访发现,业主如何监管小区公共收益,成为许多市民议论的重点。

征求意见:

公共收益归全体业主所有

据了解,在业委会成立方面,《条例》规定,小区20%以上业主可以联名向街道办事处(镇人民政府)提出成立业主大会的书面要求;已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%的,或者物业管理区域内首套房屋出售并交付使用已满两年的,建设单位应当在三十日内书面报告街道办事处(镇人民政府),并同时在物业管理区域的显著位置公告三十日以上。《条例》同时对业委会的职责作出规范。

此外,《条例》规定,业主大会筹备组不得泄露业主资料,不得将业主资料用于与业主大会筹备无关的活动,否则将由区房地产行政主管部门处一万元罚款;业主委员会委员泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动的,由区房地产行政主管部门处一万元罚款。

小区公共收益归属和使用也是《条例》重点规范的领域。《条例》规定,公共收益的范畴包括物业管理区域内的公共车位、共用部位广告、电梯广告以及经业主大会同意将利用共用部位、共用设施设备进行经营的收入归全体业主所有,存入公共收益账户。公共收益主要用于维修、更新、改造、增设共用设施设备,开展业主公益活动,补贴业主委员会的工作经费,补充住宅专项维修资金等。

市民反馈:

如何执行监管引发热议

小区公共利益归全体业主所有

尽管已不是首次征求意见,该《条例》依然引发了市民广泛热议。记者走访发现,在诸多条款中,“小区公共收益归全体业主所有”成为市民议论的一大重点。多位市民表示,尽管《条例》明确“小区公共利益归全体业主所有”,但执行过程中如何监管着实是一个难题。

“我住的小区,小区广告、停车费这些公共收益到底去了哪里,我从来都没见物业公示过。”在禅城区丝绸大街某小区,陈姨提起“小区公共收益”,满肚子话想说。2017年,陈姨等居民曾因为电梯维修费用和物业有过摩擦。“小区公共收益归全体业主所有,但实际操作中,除非物业主动公开,否则居民很难知道小区收益情况,更加无从监督。”

即使主动公开了,公示的信息如何直奔主题让人“看得懂”也是许多业主吐槽的重点。家住南庄的苏先生表示,自己住的小区物业每年末年初都会公开公共区域物业开销。然而,每次在电梯里公开的表格密密麻麻,小区公共收益夹杂在一大堆数据中,自己根本就看不懂,“其实这也是许多物业的一种伎俩,将收入支出混起来,在电梯等空间内公示,又不开会议专门说明,业主没看几眼就下电梯了,根本就不知道公示是否准确”。

公共收益监管频遭市民吐槽,物业公司在操作执行中也有苦难言。一位物业公司管理人员表示,以电梯广告收益为例,电梯广告位委托物业公司管理,物业公司在招商过程中往往对广告位的价格、时段要“适时而动”。“洽谈情况瞬息万变,而业委会审核、公开流程较久,很多时候程序走完了,最佳合作时机也过去了,合作因此告吹。”他表示,为了避免激化矛盾,一些小区物业宁愿广告位等空着也不愿招商谈判。

立法幕后:

跑了3年的立法“马拉松”

实际上,本次《佛山市住宅物业管理条例》仅就立法过程而言就是一次佛山立法的“马拉松”。据佛山市法制局法制科相关负责人透露,早在2015年佛山市获得地方立法权开始,《佛山市住宅物业管理条例》就是佛山市呼声最高的首批立法选项之一。然而,由于《条例》影响面广,当地在立法上较为谨慎。因此,《条例》2015年、2016年均为预备项目,一直到2017年才成为提案项目,今年3月份由法制局递交市政府,8月份佛山市政府递交人大常委会,“目前《条例》仍然在征求意见阶段,之后还需走系列程序,最早也要2019年才正式出台”。

该负责人表示,在《条例》立法过程中,住建局、法制局广泛征求社会各界意见,形成书面意见4次,召开的各种座谈会达到十几场,记录下的的口头意见不计其数。“可以预见,《条例》出台后,执行肯定还需要一段时间的磨合。”

“近年来,物业管理号称‘天下第一难’,每一位业主都想用最小的花费,获取最优质的服务,要寻找这之中的‘最大公约数’不容易。”佛山市人大法制委员会委员、律师王学堂谈到,公众参与越多,《条例》才越能反映民意,“今后在执行过程中,开始可能不会一帆风顺,但首先要通过法律对社会起到明确导向和评价作用,在法律执行过程中养成市民的良好习惯。从这个角度来说,《条例》出台后的‘执法必严’‘违法必究’也是一个必须的磨合过程。”

来源|羊城派

责编|田恩祥

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